미국 부동산시장과 내구재시장 지표로 본 금리 인상

<미국 부동산시장 - 신규주택 vs. 기존주택>

오랜만에 글을 써보네요. 이번 6월 미국 기준금리 인상에 관심이 모아지고 있는 가운데, 눈에 띄는 지표 몇 가지를 살펴보기로 하겠습니다. 이 지표로로만 보면 6월에 금리인상을 하지 않을 것 같습니다.

일단 부동산 시장을 둘러보겠습니다. 미국주택시장은 신규주택판매와 기존주택판매로 크게 나뉘어집니다. 신규주택판매는 전체의 10%가량을 자치하고, 기존주택판매는 나머지 약 90%를 담당하고 있습니다. 따라서 기존주택이 부동산시장에 더 큰 영향을 미치나, 경제의 방향성을 볼 때는 신규주택시장을 봐야합니다. 이 두 시장은 전체적으로 35.72%의 상관관계를 가지고 있으나, 2014년 11월을 전.후로 각각 -14.01%, -14.55%로 음의 상관관계를 가진 것으로 나타났습니다 (Figure 1). 이는 단기적으로 두 부동산 시장의 괴리감이 존재한다는 것을 의미할 수 있습니다.

Figure 1 기존주택판매와 신규주택판매의 상관관계. 원자료출처 : FRED

두 지표의 괴리감이 있는 이유는 기존주택의 경우 임대사업에 많이 쓰일 수 있기 때문입니다. 즉, 개인이 다수의 기존주택을 구매한 후 임대사업을 줄 경우, 주택 인벤토리와 판매량 모두 올라갈 수 있다는 것을 뜻합니다. 특히 금융위기를 기점으로 신규주택판매 실적을 보면, 일가족 주거용 주택판매는 큰 폭으로 감소한 반면 임대용 주거판매용은 비교적 안정적인 모습을 보이고 있습니다 (Figure 2). 특히 이는 베이비부머 이후 세대가 독립을 하면서 혼자사는 임대 주거를 선호하는 이유도 있어 보입니다.

Figure 2 미국 신규주택공급 지표. 출처 : FRED

이 지표는 기존주택판매시장이 매매의 목적에서 임대의 목적으로 바뀌어 갔다는 것을 의미합니다. 따라서 매매용 주거의 공실율이 줄어든 것은 경기회복의 영향도 있지만, 임대산업으로의 이전으로 해석될 수도 있습니다. 즉, 부동산시장 내 임대사업의 비중이 더 커지고 있다는 것입니다. 따라서 Figure 3에서 볼 수 있는 매매용 주택재고가 하락한 이유도 수요측면이 아닌 공급측면에 있어 보입니다.

Figure 3 미국 주택재고 (파랑색: 매매용, 빨강색: 임대용). 출처 : FRED

5월 24일 발표된 신규주택판매는 미국 부동산시장의 약 10%를 차지하는데, 금융위기가 시작된 직후인 2008년 1월 이후 최고치인 619,000으로 발표되었습니다. 작년 12월 미국 기준금리가 인상될 때가 539,000건 이었으니, 약 15.1% 상승한 수치입니다. 평균 신규주택판매가는 역대 2번째로 높은 금액인 $379,800을 기록하였습니다 (Figure 4). 여기에서 주목할 점은 이 둘 모두 하향세를 보이다 4월 지표가 급격히 좋게 나왔다는 것입니다. 따라서 이번 4월 지표만 가지고 부동산 시장이 살아났다고 말하기는 힘들어 보입니다.

Figure 4 미국 신규주택판매대수 (왼쪽, 파랑색), 미국 평균 신규주택판매가격 (오른쪽, 빨강색). 출처 : FRED

임대사업의 측면을 보면, 임대주택 공실율은 점차 낮아지고 있습니다. 2008년 1분기 10.1%을 기록했던 공시율은 2016년 1분기 7.0%까지 떨어진 모습을 보여주고 있습니다. 미 임대가격은 지속적으로 3.5% 이상의 상승을 보여주고 있는 모습인데 (Figure 5), 이는 1.1%대에 머물러 있는 인플레이션과 대조되는 모습을 보여주고 있습니다. 하지만 임금상승이 제한되는 모습을 보여주고 있는 가운데, 이러한 주거임대료 상승은 소비자들에게 더 큰 부담을 주고 있는 것으로 보입니다 (Figure 6).

Figure 5 미국 임대용 주거 물가 (파랑색), 미국 임대주택 공실율 (빨강색). 출처 : FRED

Figure 6 미국 임대인들의 부담이 가중되고 있음 (흰색). 출처 : Joint Center for Housing Studies of Harvard University

<내구재주문과 미국 경제 상황>

내구재주문에 대해서 간단히 지표 또한 살펴보았습니다. 미 내구재주문은 현재 2008년 금융위기 전 수준을 회복하여 보합선에 있습니다. 이 지표만 본다면 이미 선행지표는 금융위기 전 수준을 회복했음을 볼 수 있습니다. 하지만 1년대비 성장률을 보면 이야기가 달라집니다.

Figure 7 미국 내구재주문 현황 (파랑색: 방위산업 제외, 빨강색: 운송업 제외). 출처 : FRED

Figure 8 미 내구재주문 현황 (YoY). 출처 : FRED

내구재주문은 1년대비 조금씩 낮아지는 모습을 보여주고 있는 것입니다. 무엇보다 소비재 주문의 상승세가 줄어들고 있는 것은 향후 소비시장이 얼어붙을 수 있다는 것을 의미하지만, 이전 지표가 한동안 상승세를 보여주었으므로 잠시 하락한 것일 수 있으므로 다음 지표까지 지켜봐야 할 것 같습니다.

그나마 고무적인 것은 Primary metal 주문이 올라간 것인데, 이는 설비투자나 산업의 확장이 이루어질 수 있다는 것을 뜻하기 때문에 기업전망을 그나마 나아졌다고 볼 수 있습니다.